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全球企业跨境投资洽谈会—资本、地产、格局

主持人:尊敬的各位来宾,现场的女士们、先生们大家上午好。欢迎来到全球企业跨境投资洽谈会——资本、地产、格局的活动现场,我是主持人张泽峰。首先我代表主办方对各位的莅临表示衷心的感谢和诚挚的欢迎!因海外置业热潮持续升温,海外房地产投资将成为企业重要的资产配置的方向之一,也是中国民间财务、财产安全配置的一个重要渠道,海外投资热潮为房地产企业拓展海外市场送来了黄金十年,基于这样的形势,海外投融资中心联合核心层成员在浙江经济中心城市的宁波召开此次会议,下面请允许我介绍今天到会的领导及嘉宾,他们分别是:

 

    中国房地产业协会副会长、《中国房地产业》杂志社长朱中一先生

    平安银行地产金融事业部宁波分部总监姚胜先生

    英国华人建筑专家联盟主席、博士,海外投融资中心副主任、龙舟资本董事长周蕾先生

    海外投融资中心副主任、澳洲龙一集团董事长詹金龙先生

    兆瑞资本副总裁潘之恒先生

    众安控股集团首席资源官王龙江先生

    浙江办事处总经理何爱丽女士

    北汽威望汽车经销商总经理戚伟先生

    北京院内院外网科技有限公司董事长李奇鸿先生

    《房地产业》执行主编、海外投融资总负责人温丽莉女士

    再次感谢以上嘉宾的到来。

    下面请房地产行业的宏观调整政策的起草者之一,也是整个房地产行业的见证着,他就是中国房地产业协会副会长、《中国房地产业》杂志社长朱中一先生致词,大家掌声欢迎!

    朱中一:各位代表大家上午好。很高兴来参加本次会议,我的身份是原副会长,因为年龄已经72岁了,而且担任了两届会长,按规定我现在已经退了。我是2006年到协会,2010年是第一届,2010年到2014年是第二届,我是两届的协会会长,2014年以后我是名誉副会长,去年2月份国家规定以后我就辞去了一切职务,现在我是以原副会长的名义参加活动。

我现在是谈自己的一些观点。我觉得这个会议很好,为什么很好呢?因为我觉得现在是需要厘清一些问题的时候,我在协会的时候,最早涉及这个问题是07年,那时候协会驻会会长就我一个人,协会日常工作基本上我操心得比较多,06年底到2007年初,国家出于经济外交的考虑,胡锦涛、温家宝那一届政府的时候,他们出国经常看一些小区,这些小区是中国的企业家到亚非拉一些国家建的。他们产生了一些想法,为什么不到境外去开发小区。所以他们就把这个思想带进来了。07年的时候,六部委曾经发了一个文件,商务部、财政部、建设部、中国人民银行、国家外汇管理局《关于推进境外住宅小区开发建设工作的若干意见》,我也参加了几次会议商议这个“意见”。当时我国房地产开发企业有一定的经验,再说我们对外承包已经有三十年的经验,而且,在境外已经搞了一些小区,能不能把这个步伐再走快一点,当时出于这样的指导思想。作为国家的几各部委的文件针对中国房地产协会的很少,但唯独这个文件是针对我们,所以我觉得这项工作要推动,我们回来以后也做了一些工作,但是在那个情况下推动有一些难。为什么有一些难呢?客观上,07年国内市场好得好,开发企业拿了地就赚钱,他不会想到国外去。后来我跟当时国务院的国务委员专门汇报过这个问题,我说现在还不是推进的时候,他后来同意我这个观念,说就放缓。

我想现在情况不一样了,虽然今年上半年房产销售非常好,但有个前提条件是国家为了稳增长出台了一些非常优惠的政策,再加上宽松的货币政策,这个要持久很难,因为宏观经济处于转型当中,开发企业都面临着转型,我们的企业都在考虑我是在一线还是二线、或者是三线开发,现在有的企业说是不是部分在二线城市或者部分在三线城市,老是在考虑这些。从07年到2016年国内房地产产生了很多变化,以前是供不应求,现在是供大于求,在这种情况下研究走出去很有必要。

还有一个,我们国家强调五大发展理念,前一段时期客观上讲,在我们这个行业里研究创新比较多、研究绿色比较多,协调的问题、开放、共享的问题对这些问题研究得比较少。五大理念都是很重要的理念,这些问题我们怎么样拓宽思路来研究,现在条件更成熟了,国家大力倡导一带一路的建设,一带一路就是怎样走出去的问题。作为协会本身,从06年开始,实际上是从05年开始,正式参加会议是06年,我们作为世界不动产联盟正式成员,2014年的时候协会的副会长我辞掉以后,当时就跟现在的协会副会长专门去参加了那个会议,当时跟俄罗斯、巴西、印度房地产协会建立了联系,不管是亚非拉国家,还是其他国家,特别是俄罗斯、印度非常想跟我们联系,非常想我们去那里投资。而这是符合我们国家一带一路的战略。

在这种情况下,我觉得开会研讨这些问题很好,而且我们到会的一些专家,比如平安银行,已经有一些经验,但需要钻下去。开会以前我跟协会现在的副秘书长,和合作发展部的主任打过电话,我说杂志社要开这个会议,这个会议议题很好,下一步要关注这个问题,他说下一步他们也会开会。所以,将来协会的工作部门跟杂志社也会开展这方面的合作,就是正式把这个问题放在更大的视野里,放在更大的范围里研究房地产行业怎么样开放、怎么样走出去,这是一个比较大的问题。在目前的市场下更有利。

    这次来,我主要就是觉得这个问题需要研究。另外本人也是抱着学习的态度,想听听大家的经验,把这个事情能够做好。

    谢谢大家!

方立:尊敬的朱会长,尊敬的各位领导、各位朋友,大家上午好。

首先非常感谢各位专家能够来到宁波为我们带来最新的国内外市场动态和政策前沿,也非常感谢各位朋友能够项着酷暑,济济一堂,探讨新的发展理念,也感谢会务组给我们营造这么舒适的环境。

简单介绍一下我们平安。平安是全国第一家全牌照的综合金融集团,在世界五百强排名第41位,平安银行连续两年荣获年度最佳股份制商业银行,真正做到了不一样的平安银行。我是隶属于平安银行地产金融事业部,地产事业部成立于2013年4月份,现在有27个分支机构,遍布全国20多个大中城市,管理资产有2200多亿,宁波团队从事房地产金融行业的也有十余年,目前在地产管理资产也仅次于中农工建,产品非常丰富,从房地产按揭贷款,到资产证券化,从上市公司的定制业务,到股权质押式回购,还有土地一级整理,还有国内业务到跨境金融服务,我们在上海有上海自贸区分行,不久的将来我们会有舟山自贸区分行,我们能够根据客户的需求,为其打造多层次全方位的定制化的金融服务方案,所以说做金融要找平安,如果做地产更要找平安。

    另外说一下自己的三个小期许:一是借助这个会议解决心中的一些困惑。第二,各位朋友能够在这次会议中多交流,会后多交流,形成一个交流的平台。第三,希望活动在宁波能举办得越来越多,越来越好。最后预祝本次会议圆满成功。

    谢谢大家!

 

 

    主持人:接下来共同关注海外投资市场情况,请英国华人建筑专家联盟主席、博士,海外投融资中心副主任、龙舟资本董事长周蕾先生讲解一下境外的市场。

 

    周蕾:谢谢主持人。

    尊敬的朱会长,姚总监,以为嘉宾上午好。非常感谢何总盛情的邀请能够到宁波跟大家共同探讨一下英国在脱欧之后的热点话题,就是有没有比较好的投资机会,以及未来可能出现的一些投资风险。我简单介绍一下那面的情况。

首先介绍一下我们企业,我们企业是上海龙舟投资管理有限公司,定位是针对于中国的投资者未来面向海外的投资,为投资者出海保驾护航。基于这一点,我们现在做的主要方向是三大块:

第一,无论是在中国还是海外,包括在英国、美国都非常热门的基础设施投融资,也就是现在的PPP项目,PPP我们做得很多;关于项目策划、投资融资服务。同时,中国有很多大的承包商企业,在海外有很多施工业务,现在开始转型,包括中铁建他们现在更愿意走向上游,做投资的活动,所以海外的PPP市场非常广阔。

第二,我们关注点最大是房地产,特别是在英国,帮助企业在当地寻找一些大型标的物,还有伦敦外围的项目。去年我们帮助中国一个银行找到了一个英国的高校,把整个大学并购过来,这也是一个投资洼地。健康产业、教育产业。包括剑桥,现在做的项目就是帮助一个中国企业在剑桥建一个医疗方面的科技城或者是园区的项目。

另外我们关注的还有高科技投资,英国投资高科技的机遇也是百年一次,现在很少有人想到。大家都投资高科技都是去美国硅谷,其实英国本身就是一个知识密集型的国家,它是研发为主的,非常强调创新、创业的国家。所以在那有很多独角兽的企业,很多小型企业,名不见经传,但是对行业影响非常大。

今天我给大家汇报的主题是关于英国投资在脱欧之后可能会出现的一些变化。这次脱欧的情况,脱欧对英国政府、经济、欧盟产生了哪些影响,以及中资企业如果要去英国或者是欧洲投资的话可能会面临哪些问题,以及产生的一些机会。

首先看一下英国的背景。相信在座的人可能都去过英国,或多或少了解一些。

英国不是很大,但是在全世界政治、经济地位上是强国,英国面积只有24万平方公里,人口6445万,比我们浙江省稍微大一点,但是对整个世界的影响很大,包括现在英国经济也是世界上第五大经济体。英国华人也有六十万左右。英国不是移民国家,大部分在英国的华人主要是原来香港地区在1998年以前移民过去的人,以及之后很多中国留学生毕业后留下来的,或者是在那里求学的。英国的经济过去增长速度相对比较平缓,不像中国是二位数,但它一直保持比较好的状态,尤其是2008年之后金融危机中,英国在全球发达经济体中增长是排名第一的,所以有比较好的经济基础。虽然英国很小,但是大部分中国企业去海外投资,其中一个主要选择国家就是英国。在过去五年,英国一直是中国在欧盟内第二大贸易伙伴,也是中国海外投资第一大目的国,超过五百家中资企业都去投资了,包括万科、万达、绿地都去了英国,保险公司包括中国人寿、平安,在英国也有不少的产业。

平安保险在英国有什么资产?2013年我们在伦敦就买下了劳合社大楼,2015年平安又买了伦敦地标建筑就是TowerPlace大厦。

2015年在中国和英国建交史上,习主席的出访,当时被称之为超级的国事访问,英国女王和先生亲自出来共同迎接中国主席和夫人的到访,当时达成了将近四亿英镑,相当于四千亿人民币左右的合作,相当于送给英国一个大礼包,当时英国也是举国欢庆。习主席到英国以后使中英关系步入了黄金十年。

这次最大一单就是中广核60亿英镑参股建设欣克利角C核电站,也有包括之前北京建工在曼彻斯特机场也有一些项目。不光一线城市,很多二线城市,中国很多来自于重庆其他地方也去开发英国的市场。英国也是人民币离岸中心,人民币结算业务以后都会放在伦敦。离岸中心除了香港以外,最大的就是英国,英国是辐射整个欧洲乃至世界各国的国度,未来得影响会更大。这个话题就回到脱欧,如果英国脱离欧盟会不会影响,这个我们等一会再回答。

说到英国的投资,我们编了一个白皮书,从英国的国家层面和地方层面做了一个投资的分析,得出英国现在投资比较好的区域,主要集中在伦敦、曼彻斯特、牛津等这样的城市,另外我们也提出未来的投资可能是多元化的海外投资,置业的组合形式最好是由房地产和高科技并举的模式,无论对企业还是对个人来说都可以参考这样的二元组合。

我们做海外投资的时候总结出一套适合中国投资者习惯的投资分析指标体系,整合起来作为五星海外投资的评估体系,我们觉得投资海外最重要的一点其实是安全性,很多人并不是想赚很多钱,或者是马上获得盈利,更多是海外资产配置,或者是投资比例的配合。所以,海外投资的安全性就很重要,这一次英国脱欧事件也让我们再次看到了这个模式的重要性,安全第一,投资海外安全第一。另外就是项目风险可控性、收益性、便利性、稳定性。稳定性就是市场是不是保持一个平稳发展,企业到海外投资比如说拉丁美洲政治或者是经济会经常波动,波动就会产生很大的问题。这也是我们认为投资海外的关键点。

我们对整个英国做了一个分析,分析以后可以看出,英国在整体上来说最重要的两个指标安全和稳定,最高分是10分的话,它达到了8分和7.8分。英国很多时候是给大家买一个安心,在配置中帮大家化解一些投资风险。

从房地产角度来说,很多人投资英国,除了安全、稳定就是风险可控,相对来说市场比较透明,很少有暗箱操作的情况。投资者,不仅仅是中国投资者青睐英国市场,包括中东地区的基金,俄罗斯石油富豪、美国、加拿大人都愿意去英国,把英国称之为安全天堂。英国投资房地产主要原因是,因为当地的市场保持着需求大于供给的情况,大部分租金增长都是保持正向型的。

从英国从1949年到2015年的增长图表可以看出,整个供应量基于平均值是低的,尤其是现在,政府的供给量越来越低,主要是开发商多。开发商是受当地规划部门的限制,在英国房地产开发的问题就是规划流程批复很慢,而且所有绿地项目一般是不给开发,比如说有农田、绿地是不允许开发的,只有使用过的一些厂房或者是城市里面的基有建筑的改造,这是它主要的一个供给方式。所以土地供给量是很低的。在这种情况下,在英国的房地产其实跟中国原来是一样的,就是刚需。

英国脱欧,6月24日当时无论是英国的政要还是老百姓,在脱欧之前都依然保持乐观的心态,我们就是形式一下,用大家民主投票的方式来决定国家的未来,但大部分人并不相信会脱离欧盟,最后的结局是出人意料,脱欧是52%。伦敦地区包括苏格兰地区都是要留在欧盟的,因为他们享受的利益比其他地区要大,英格兰北部地区他们就更倾向于要脱离欧盟,所以在这种情况下,最后的结局真的当时是意想不到。 

整个政坛发生了极大的动荡,首先卡梅伦就为这次事件负责,可能对他来说也是一个滑铁卢事件,真的没有想到脱欧,他说希望英国出现一个新的领袖带领大家走出危机。而他们的敌对党派势力,也觉得自己的政治目标已经达到,所以他也不愿意参与下一次的政要选举。最后的结局大家都没有想到,上台的是新的第二位撒切尔夫人,是英国第二位女首相,特丽莎梅,她在国家管理上有自己独特的办法,上台之后非常快捷,她是一种闪电式的模式,新政三大特征:快准狠。上任以后马上到苏格兰,因为苏格兰是希望脱离英格兰的,在去年的时候已经进行了一次公投但是没有成功,这一次,因为他们是希望留在欧盟,如果不稳定的话,很可能就会脱离,所以她非常快,第一件事就是去解决国家内部问题。然后举行内阁会议,形成一套新的从政风格,7月21日到德国、法国探讨脱欧的事怎么安排,今年以内不会启动,可能会拖到明年。另外她的目标非常准确,她说我们要做就是稳定,稳定国家的政治、经济,给投资者一个信心。第三,她的行事风格非常狠,她一上台马上把卡梅伦那一批都换了,另外派代表、特使到美国、中国、欧盟商讨解决方案。

脱欧对世界经济影响还是非常巨大的,首先全球股市产生了强烈的振荡,英镑大跌是这次事件中黑天鹅,大家都没有想到突然之间英镑会大跌,可能还会持续跌荡。黄金暴涨,全球财富因为脱欧事件,网上媒体上已经蒸发了990亿美元,对全球经济产生了非常大影响,尤其是今年全球经济疲软的状态下,对世界经济的恢复产生了非常负面的影响。

如果我们看汇率走势,大家可以看得很清楚,这是一年左右的图,2015年9月到2016年7月份,英镑兑人民币去年是9.6左右,到3月份跌了一点,到6月份又恢复了9.6左右的水平,6月24日有了大跌,跌破了8.6。

脱欧出来的时候,刚好有一个机会跟媒体交流,做了一个预判,我说英镑可能这次会跌得很厉害,会跌破20%左右,最近这段时间依然在跌。如果现在问我英镑还会怎么样?我说保持原来的观点,是抄底英镑最好的时机,这是1985年以来的最低点,应该是快见底了。

对房地产基金的影响也很大,英国市场是很敏感的,英国和全球经济是一体化的,英镑一跌,全球经济一旦出现动荡,英国房地产基金也会受到影响,标准人寿投资的公司以特殊的市场原因暂停其英国房地产基金的交易,7月以来有7家地产基金宣布暂停赎回。

金融行业这次反映是最大的,根据普华永道的统计会有不少欧盟国家的银行在伦敦的部门会搬回欧盟,像慕尼黑或者其他的地方,但这个事还没有完全确定。国际贸易也会有比较大的缩水。影响比较大是下一步科研教育经费,英国大部分高校科研经费拨款是来源于欧盟,如果脱欧大学老师可能就会丢失饭碗,欧盟的学生也会相对减少。这是英国留学生比例,最多留学生是来自于中国占28%左右,有八万多中国留学生;其他国家相对比较少,但主要的其他国家就是欧盟,欧盟也占了35%。英国城市经济主要动力是来源于教育,教育是他们的一个新兴产业,带动服务业和其他的零售业等等。脱欧对英国的影响,个人认为,还不如对欧洲的影响大,这次可能会产生多米诺骨牌效益,欧洲经济可能是一个转折点,欧盟国家主要成员国可能都会有一些想法,英国获利越多,对其他国家刺激就越大。

对中国来说,更多是利好,中国现在虽然加剧了人民币贬值压力,但它并不是来源于脱欧事件,因为人民币本身就有贬值的诉求。中欧贸易合作会面临很大的转变,可能就不是铁板一块,可能会多点突破的情况。中英关系将逐渐走向紧密合作的情况,已经进入了黄金十年。留学生是最大收益者,一脱欧很多家长开始联系我说,是不是可以换英镑,我说赶紧换吧,如果孩子要去英国留学的话。对旅游来说也是非常好的,可以说走就走。置业就是一个非常好的窗口期,是非常好的时机。脱欧那天我说现在是进入英国市场非常好的时机,第一可以抄底英镑,第二可以抄底房地产业。香港很早的时候就去了,华大(音译)地产投了七千万,在伦敦买了他们一个火车站旁边的酒店,华为也要推进13亿英镑的投资。另外,万达很快抄底了欧洲最大的一个院线,花了9.2亿,这个项目谈了三年,就是因为英镑大跌,双方很快就达到了协议,这为王健林省了10到5%的费用。英国人特别很聪明,因为他一脱欧,新政府一上台第一件就是来中国,就是十天前参加了G20财长峰会,新上任的财长跟中国探讨了自由贸易协定,中英很快不仅仅停留在自由贸易协定这个点上,而是要建立自由贸易区,我们拭目以待自贸区在英国会建在那里。

另外一个事情,震惊全球的实践,23日软银收购英国ARM,这个项目就超过243亿英镑,约320亿美元。在整个六月、七月期间,英国的并购高达345亿美元。可能八月份会迎来英国投资狂潮,八月到今年年底,在英镑没有抬高之前,会相继出现。听说复星也收购了英超足球队。很多资产引起了中国投资者的兴趣。

个人认为,投资英国,基础设施是很有机会的,伦敦周边的区域,包括一些学区房也是非常好的。科技、医疗、新能源、动漫都是非常好的起点,如果大家做投资基金之类的可以关注这几块。

项目方面介绍一下:这是斯劳小镇项目,是在伦敦很近的附近,明年火车通了到伦敦只需要七分钟,而且他靠近英国最好的学校伊顿中学,政府希望投八个亿英镑资金改造这个镇中心,让它更宜居,因为原来是工业的环境,现在要把打造成居住的区域。

个人投资者的话,可以看一下曼彻斯特的项目,有不少朋友已经考虑了,它是学区房,价格也不是很高。

我就讲到这里,谢谢大家!

 

 

主持人:感谢。接下来我们要分享一段VCR,让我们深入了解一下海外投融资中心。

相信通过这一段VCR对海外投融资中心会更加了解,让我们更加有信心携手并进,在现场我们也要进行一次隆重的授牌仪式,首批进入海外投融资中心核心层成员是:浙江办事处总经理何爱丽女士,英国华人建筑专家联盟主席、博士,海外投融资中心副主任、龙舟资本董事长周蕾先生,海外投融资中心副主任、澳洲龙一集团董事长詹金龙先生,平安银行地产金融事业部宁波分部总监姚胜先生,有请四位来到舞台中心,接下来要进行授牌仪式。接下来有请授牌人中国房地产业协会副会长、《中国房地产业》杂志社长朱中一先生,同时也欢迎《房地产业》执行主编、海外投融资总负责人温丽莉女士。   

恭喜!希望通过这个平台每个人都有所收获。

接下来有请海外投融资中心副主任、澳洲龙一集团董事长詹金龙先生为我们分享。詹先生也为我们带来了一段VCR,我们一起来观看下。

詹金龙:尊敬的朱会长,姚总,各位女士、各位先生,大家上午好。

刚才放的VCR是我们去年在上海做的中国资本全球配置的峰会,今年我们继续10月份在上海做今年的峰会,我想把今年峰会的筹备情况简单跟各位领导、嘉宾做一个汇报。

中国资本全球配置,中国资本全球布局,中国资本的出海未来五到十年都是一个趋势,因为中国市场包括现在的经济状况有所下行,更会促使央企、民营资本去海外投资,这块市场我们觉得会越来越大。

今年的峰会预定在10月18日左右在上海召开,去年我们请到袁岳副总裁做演讲,还包括胡润百富的主编也来演讲了中国资本海外投资的需求,去年我们也请到了美国、澳洲、荷兰专家来讲海外投资,这是去年我们现场的一些场景。

去年峰会除了第一财经报道以外,全国各地包括网络媒体将近有350家帮我们做了报道,搜一下在网上都可以看到。今年的峰会我们会加入新的元素,会做一些新的配置,去年活动我们做得还比较成功是因为得到了许多企业的支持,去年规模是三百人左右,今年要做到五百人的规模,有政府、企业都愿意加入一起来参加这个峰会。

今年我们想做更多一些,因为峰会最主要是希望造势,包括中国企业去海外投资,除了像平安这样大企业以外,实际上更多是愿意中小企业,因为中小企业更需要我们的帮助。

今年的峰会上我们会发布海外投资白皮书,海外投资白皮书是综合性的,会跟中国房地产指数研究院以及相关机构合作来做这个白皮书。第二,启动海外投资指南丛书,主要从美国、英国这些主要国家来做。我们跟交大也在策划做海外投资总裁研修班,因为海外投资还有很多东西对企业家来说是需要了解和学习的。第三,成立一个海外投资俱乐部,就是把更多对海外投资感兴趣的企业家聚合在一起,经常做一些沙龙和活动。最后我们还会推出海外投资人商务考察团,今年重点是推到澳洲开发房地产的考察项目。我们还要启动海外投资项目资料库,把一些主要国家的各种各样经济筛选的项目,通过海外投融资中心不断的去发布这些好的项目。

 

今年的峰会还有一个特点,我们想做成分论坛,就是做平行论坛,除了主会场以外,我们会请大咖来做主题演讲,然后也会有圆桌论坛、启动仪式,最主要是做主要国家的专场,比如对美国感兴趣我们专门讲美国市场的投资,我们会选择几个重点国家来做专场。

希望通过这个峰会,第一能把握投资的机遇,我们要提供最新的机遇给大家。第二我们也是讨论企业海外投资的致胜策略。中国很多企业已经去海外投资了,实际上我们也去看了很多中国企业在海外投资的情况,应该说大部分都是比较成功的,尤其是中小企业,我觉得中小企业的成功率比大企业要更高,为什么?大企业整个决策过程更复杂,付的学费很多。反而中小企业更实在,比如说也是五百强内的房地产企业,他在悉尼投资了三个项目,投一个成功一个,为什么?很简单,投澳洲的时候他在当地凭了一个做12年地产开发的华人帮他当总经理,他组了一个团,这个团里有在当地大学毕业的很优秀的人,他们主要是找地,比较项目,然后去做分析,这个项目是不是可行。而且他们投的话,在座可能也有很多大房地产商,因为海外做房地产都是比较小,他们刚开始做的楼盘基本上不会超过五十套,都是很小规模做的,但很实在的是什么?他能做一个成功一个。我看了他们三个楼盘,都做得很好。正好我去的时候他们董事长也去了,他们告诉我说,今年他们要做一百套的项目,在悉尼,同时他们董事长又去另外两个地方看地。给我的感觉就是如果他做得很不成功就不会去看新的地,所以他做得很成功。相反大的一些企业,比如说碧桂园也在澳洲做开发,反而是大企业成功更不容易一些。

我们海外投融资中心是希望能提供更新的各种各样的正确咨询给企业家,另外帮企业家先进行筛选,推荐一些好的项目。海外投融资中心是站在中国企业家立场上维护中国企业家的利益去海外投资。通过这个峰会希望内达到这样一个目的。

也欢迎各位领导、嘉宾十月份到上海,谢谢大家!

 

 

潘之恒:非常感谢海外投融资中心来邀请我做这个演讲,今天是讲中国房地产企业或者是资本的出海,我们题目可以更大一些,不仅仅局限于美国,在我的演讲中会强调几个点:第一,现在宏观经济的政策为什么导致了那么多资本要去寻找海外的机会;第二,那么多资本和投资基金出海以后遇到了什么困难或者现状是什么;第三,给大家简单总结一下如果要去海外做投资,应该注意什么。

做一个自我介绍,我本人在加入兆瑞资本前做了八年投资银行,然后在美国做了四年房地产基金。

海外投资。宏观经济、全球经济发展变动、人民币汇率对海外投资会带来什么样的影响,周总也讲到关于今年的黑天鹅事件,英国脱欧在很多经济学家眼中看来是非常奇怪的事情,连英国卡梅伦都认为不可能脱欧。6月23日英国脱欧以后,6月24日英国谷歌搜索最多一个词是“欧盟是什么”,英国人自己都不知道欧盟是什么,但他就是要去脱欧,主要是因为他对现状不满意。

说白,英国是中国第一贸易国,中国是英国最重要的贸易伙伴,英国脱欧在长远来说对中国进出口、外贸有多大影响现在不得而知,短期内英国脱欧造成英镑大跌,美元和黄金这段时间是爆涨,最后导致美元兑世界所有货币都出现了升值,包括人民币。人民币这几天又出现了下跌,前几天到了6.8。

人民币的贬值是怎样造成的?大家都知道,811汇改,人民币汇率在一个星期内贬值最高7%,这在历史上是没有的,为什么要在811这一天出这个汇改呢?在当天就跌了1.8%,之后一周内4.5%,最高达到7%,最后又有一个下降。在之后大跌消息释放以后,进入了一个平台期。第二个下跌是3到4%左右,是去年12月份中国确定加入了国际基金货币组织,进入了SDR当天人民币又出现了大跌。现在是6.7左右,我们预计今年内会出现另外一个平台期,再向一个新的贬值区间,再到下一个的贬值。

 811汇改很多人在问为什么会出现,深层次的原因是什么?我们总结了三点:中国GDP,中国经济三架马车投资、消费和出口,投资和消费在货币大量发行情况下已经到了相对符合人民银行预期的水平,之后是跟汇率直接相关,2015年前十个月整个出口跌到8%,最高到10%左右,其实出口对中国来讲是非常致命的,人民币相对贬值可以改善出口的状况。第二,人民币预期在八月份,其实是12月份加入了SDR。第三,人民币不断贬值过程中,人民银行不希望热钱一下子流入中国。

中国有在岸汇率和离岸汇率两种,在岸是受中国人民银行控制的,离岸是境外资本或者是供需平衡关系直接导致的汇率,2015年前离岸汇率和在岸汇率是锚定作用。2016年的时候,中国人民币汇率到底会到什么程度呢,我们自己做了很多分析,在下一个平台整理期内,美元兑人民币可能是在6.8到7.2的之间。汇率的变动当然是跟整个国家货币政策相关,大家都知道,人民银行和各国央行进行货币政策调控,就是收钱还是印钱,是做正回购还是逆回购。近五年世界范围内红色区域都是疯狂的印钱,世界货币除了美元都是在跌,进入加息周期就是美国,美元是全世界可以流通的货币,它希望工来和更多资产再次回流美国,所以美国在去年进入了一个加息周围期,从1920年到现在,每次加息周期都是持续五到八年时间。

汇率的变化在很多资本和房地产企业中都感受到了,春江水暖鸭先知,很多大资本都知道了。08年之后,中国资本开始频繁出海,其实出海有其深层次的原因。世界前十大国家对外资本输出,第一名是美国,因为美金是全世界流动的,第二是香港,第三位是中国。中国前几年平均增长幅度的15%,中国资本在不停的输出,2016年的时候中国绝对会有能力进入到世界第一大资本输出国,中国资本输出平均每年增长30到35%。未来资本流入和资本输出会越来越收敛,2006年以前中国是纯资本输入国,大量的外国投资中国。现在一段时间,2006年之后,输出和输入这两条线是不断收敛,2016年输出超过了输入,2016年是中国资本输出国的元年。

中国房地产投资。中国境外投资有一千多亿,其中房地产占300亿左右,较2014年一倍的增长,大量资本输出国外做好的资源并购。在资本输出国中,中国资本选择哪些国家?排名第一是美国20%,第二是澳大利亚15%,第三是英国10%,这三个国家成为中国资本输出的目的地。什么原因呢?美国很多法律体系比较健全没有那么多暗箱操作;第二人口是净流入的,因为移民的关系带动很多中国资本到了那边;还有他的人文环境、以及成熟的配套。刚才我们说的是一个大的概念,中国资本出海是选择哪个国家。

我们看一个亿以上的大型房地产投资在是哪个国家,投的是什么标的。大型房地产交易在一亿美元以上,2013年比2012年翻了四倍,为什么会出现大幅度的增长呢?2014年是中国房地产海外投资的元年,投资中60%是以西方发达国家美国和欧洲为主,为什么会选择这几个国家呢?政治稳定有一定因素。当然2016年出现那么多黑天鹅事件以后是不是那么稳定还不知道,但2015年我们是这样认为的。第二,它的资产有相对保值增值的价值。在整个开发房地产投资标的投向中,一个亿美元以上的交易,中国资本去境外还是以比较简单的拿地造房模式为主,造的方式说白了就是在可控投资周期内我可以享受更高的收益率,如果在我原来预期销售内可以销售掉的话,可以获得更高的收益,比简单收购一个物业或者是加入一个房地产基金的投资来讲收益更高。所以,土地开发、拿地建,一级、二级开发占中国房地产海外投资几乎50%以上。收购物业大家想到有稳定现金流流入和产出,比如说办公楼和酒店,有相对好的保值增值的作用。

2016年第一季度中国对外投资1010亿,这是国家统计局有记载的,2016年第一季度就已经达到了2015年全年的水平,现在是全面扩张的状态,房地产投资其中占了三分之一左右。大家听到很多比如大的资本去海外投共享经济、境外并购,可能比单体房地产投资金额还要大,但是房地产投资从单体相对较小的投资体量来说能占三分之一,也变相反映出整个房地产投资是非常受中国资本在境外投资的青睐。

第二部分说一下中国房地产企业或者是中国大的金融机构在2008年以后,金融危机以后,中国国内比较好的优势资产越来越少,或者是人民币汇率进入一个比较长时间可能是五到十年贬值周期以后,大的资本或者是高净值客户说要出国买一些好的资产,这期间发生了什么。

 

有三波浪潮。海外投资作为一个好的标的是受政府认可的。习大大说新常态,新常态是什么意思?其实中国在过去十年或者是二十年内,每年的GDP增长都是两位数以上,最差是8%,新常态就是要接受中国GDP年化增长8%以下,6.5%、6%甚至是5%,这是中国未来五到六年可以预见的事情。在这样的新常态下如何回避我们汇率风险以及资产保值增值呢,就要拿一部分资金走出去。第二,克强总理在提一带一路,把中国高铁作为高新技术输出到发展中国家,这也是让中国资本走出去非常有效的方式。在中国资本处境购置境外比较好资产的大型项目,都是受中央、人民银行认可的。四股力量,主要是保险公司、金融机构、开发商、个体投资人。

第一波浪潮是08年之后,大部分出境的都是资产标的比较大的项目,资金量比较大的金融机构,首当其冲就是保险公司、外汇部门、金融机构,包括中国银行、建设银行,以及私人比较大的投资机构。保险公司为什么在2012、2013年出现大规模境外资产收购呢,有深层次原因,2013年中国保监会进行了一次政策改革,原来中国投资海外房地产是控制在15%,到2013年调到20%,收十亿以下的项目不用去国家发改委去报批了,这样就促进了保险公司去境外收购核心区域的物业。主权机构做境外投资都是考虑境外比较优质的基金管理人,比如说黑石、高盛、橡树、摩根史丹利,他们做被动投资人,放在母基金中,它是求稳为主。

第二波浪潮,中国房地产企业的出海,主要集中在2012年以后。比如说绿地、万达、万科、金地等等国内一线的房地产公司,其实在境外交易来说可能是在两百、三百桩以上。他们为什么要去寻找境外投资的机会呢?因为大家都知道,中国房地产地价高企,开发商在中国盈利能力越来越弱,而且又有人民币贬值的趋势,中国房地产企业想办法把自己有效资金盘活,开拓第二市场,在境外做现金流的滚动。房地产企业中主要投资有两种类型:第一种,绿地在洛杉矶造了一个综合体,投资15亿左右,他是2003年年底拿的地,成本是1.4亿左右,他自己独立操盘拿地,拿地以后找美国当地团队做项目经理,他是以集团模式找第三方合作。万达在芝加哥做商业、住宅、酒店的综合体,93层,层高340米左右,仅次于摩天大楼,投资是11亿美元,万达占股权部分是20%,这20%中万达出70%资本金,芝加哥当地非常知名的开发商出30%资本金,等于是合股的方式,万达就可以进入芝加哥,而且有知名的团队帮他打理很多事情,操作中就会避免很多坑,或者是浪费时间的状况。

第三波浪潮,可能你身边有亲朋好友说我已经到海外买房子了,2014年是中国资本海外投资房地产的元年,因为是三股浪潮的合力。可投资一千万以上高净值人群是主力群,中小房地产企业,私营投资机构,还有一些私募机构,2013年之后进行了大规模出海,寻找中国跨境的资产增值保值优质房地产项目。   

我们说了不好的事情,之后我们要怎么样投呢?我给大家整理了一些干货,对大家在海外投资可能会有比较帮助。

房地产物业有三种类型:

第一,收购一些核心资产。核心资产就是在一线城市,有稳定现金流,相对来说是A级的,风险敞口不是那么大的资产,相对低风险就是低收益,每年收益率是5%左右。

第二,把一个相对比较老的物业,可能是公寓或者是酒店做一个翻新,两到三年里面慢慢有一些租客搬出去,从B级物业变成A级物业,租金可能会提高,房地产地价和资产升值以后他还可以获得一些额外的租金报酬。

第三,自己拿地跟别人合作开发,这个风险最大,但收益率也是最大的,只要你在合理区间拿这块地,还是非常容易达到的,但是运营能力要求也会非常高。   

这是我画的一张图,这个图非常复杂,从海外房地产投资,投前、投中、投后三块,如果要把这一张图展开可以说三天,但今天主要是说海外房地产投资,那我们就只说投前。如果大家选择一个比较好的标的,或者是投资物业,我们应该关注哪几个点:

首先,你要知道在哪投,我的承受能力是多少,我跟谁玩,交易对手是谁,投资什么标的种类,是自己拿地开发还是收购现有物业,还是找有经验的管理人做一个增值翻新的物业。做财务测算的时候,国内做的财务测算模型跟西方的差距很大,细致度、严谨度差距很大。开发商背景调查,大部分房地产商去境外都不知道怎么样做背景调查,商务谈判。很多派去境外的商务谈判团连英语都不会说,你说让一个不会说英语的负责人天天带着一个翻译,怎么做商务谈判,而且你也不了解西方操作方式和合作方法,你怎么办呢?就没办法做,最后被坑的情况非常多。最后你要投钱了,比如说一个亿、两个亿或者是多少,怎么样做尽职调查,我们做一个项目要做尽职调查报告,我要把每个条款调出来,可能有三百多条款,材料可能有这个桌子这么高。在国内我们可能会走捷径,根本不做这么多。但海外每个条款都是环环相扣,你走错一步就会让你获得很大的损失。税务架构,资本出境投一个项目,项目退出的时候我的钱要回来,在美国有非常复杂的税务安排,退出的时候我要扣哪些税,如何合理避税,如何设置境外投资架构,很多房地产开发企业来说这些都是空白,他不知道该找谁。这就是为什么在投资中出现很多问题的原因。

介绍一下我们的公司。我们是从09年开始做美国房地产的,跟国内大的开发商都有合作,包括万达和绿地,他们在美国投资的几个项目我们都帮他做了资本合作,我们在国内合作过中房、北京建工,集团本身在1992年成立与加拿大,到现在有25年的历史。我们这个团队都是美国场常青藤毕业的,在专业性方面我们是比较突出的,跟国内大部分房地产基金来说有一定优势,我们管了五十只基金,管理规模在五亿美元左右。这是我们在美国投资的项目,前前后后有十多个,遍布美国主要城市,从这是09年到现在所有的操盘。

 如果大家之后有什么问题,可以会后交流。

 

 

主持人:谢谢。接下来有请众安控股集团首席资源官,众安民宿产业发展有限公司副总裁、中国饭店协会客栈民宿委员会发起人、浙江大学职业导师、上海交大EMBA商业互联转知教授王龙江先生为大家介绍丘比特金箭下的个体崛起。

王龙江:大家好。我想给大家讲一个新的概念,取这个名字丘比特金箭。刚才讲的很多都跟机构有关,众安控股认为在现有的体制下,或者是板块下,如何能够让投资成为有温度的状况,所以我用了丘比特,丘比特是一个非常有意思的人物,他的状况在感情层面上、心理层面对达到的效果是有浪漫性的。金箭代表资本金融的加入。崛起是源于中产阶级,高净值人群对境外的了解、掌握非常清楚如何做投资的问题。温总说去年因为在香格里拉听了我讲解以后,是源于人人都是投资者的概念,所以我把个体崛起放进来了。

现有互联网时代对我们启发就是两点:一是互联网思维,二是工匠精神。互联网层面上,互联网+讲的人比较少,开始讲互联网-,去年互联网+的概念已经让黑洞理论从横向面辐射到全球,中国互联网+上全世界人民关注,2015年年底做财务报表的时候大量公司倒闭,新一轮互联网教育工匠精神呼声特别强烈。

我们众安控股为什么从事房地产板块有关联的内容,比如说民宿,民宿是非常抢手或者是势头大涨的内容。2015年12月份我们在杭州做了一个妖墅,就是如果你有三百万,把这三百万分成一百份,每份三万,在全球一百个国家众筹一百个民宿,我们发出这五万,短短两分钟登记的资金超过3.7亿。现有中国人的中产的崛起,对旅行和房地产投资再也不像以前那么简单粗暴,而是必须要在相应的生活方式和收入提高的情况下,去对国际资产配置。

为什么?中国人对投资多元化的思考,比如我在境外买一套房子,我去住还是不住,我是经营还是不经营的问题。妖墅这个案例有很多学者在分析,为什么这样做,原因是它绝对符合现有中产对他的看法,因为他觉得在国外投资一个物业除了地面增值以外还要有经营。

这个板块,非常多的高净值人群开始关注妖墅,一百个国家的内容,因为它是15年,每五年有一个板块,我们做境外投资和板块梳理的时候,要给投资者本人创造更多的浪漫可能性。到国外投资应该是安全、浪漫或者是增收的,中国人跑到国外去投资,说白了就是拉长时间战线。这么多中小企业老板都瞄准了海外市场,但是操作中有很多坑,我们也遇到很多坑,跳了很多坑,总结了很多经验,最终锁定民宿这个板块,从资本模式、组织模式来进行创新。

比如说资本模式,银行也好、基金也好,其实成本都是在时间轴线上叠加,一个项目如果不能在两到三年退出基本上胜算可能性就很小,怎么样把这个状况有非常好的叠加。目前,在操作过程中确实有很多困难,但是我们依然看到了在十年内,个体崛起对投资本身来看,现在很多人已经自身在培养,使自己成为非常牛的投资大咖,包括国内和国外的众筹问题。

 资本模式想好了,接下来就是组织模式。而组织模式是为什么包括碧桂园这些大咖企业到国外拿一块地,其实都输在时间上,内容都不错,就是输在时间上。老外什么事情都是慢慢来,慢慢的折腾,所以一个企业可以经营一百年、两百年。一个企业做经营测算的时候,他有非常好的投资策划书,非常厚,厚到什么程度,因为他投资年限非常长,老外为什么老是把企业做成一百年,酒店都是按照二十年、五十年来测算,而中国都是按照三年、五年来测算的。如果你的测算是三年、五年退出的话,在海外很难做到。所以我们在海外也是告诉自己要把它放长,在未知理论上做到自己可能性的内容,丘比特就是你做投入的时候一定要非常精准的看到你这个箭射向谁,如果这一点没有看到,所谓的机会成本就太难。在日本一条路一百年都没有修过,他就是用非常稳定的收益做非常长时间的设计,跟中国人投资理念非常不一样。因此我们前一段时间组织了民宿的主题考察团到日本学习工匠精神,看日本民宿。我们做了很多事情都是跟丘比特有关,你做任何事情都要想到出发点,因为你的基因错了它就无法按照你的设计去发展。就是你做设计的时候就要像丘比特一样,尽职调查的时候要非常了解对方,然后再做投入,才能按照你的轨迹和逻辑去发展。否则,真的是然并卵,看得很好,但最后无法解决问题。

    我们连续做了几个跟民宿有关的投资以后,我们发现现在,包括在座的各位,投资界的大咖对民宿还是看不起,但我们做这个事情就是让大机构做小事情,就是要促法中产对这个小事情的热爱,我相信这个板块在未来十年一定是爆发性增长。近期到日本投资民宿高净值人群说白还是房地产置业的问题,但是用民宿这个桥梁就显得很温暖,因为他觉得那是一种生活方式,就算我在日本买了一套可能从某种程度上三年、五年未必能退出、产生最大的收益,但是按照中国到日本的大旅游的状态,2015年财务报告,国际游远远超过国内游,西部游超过东部游,日本游在中国旅游市场上是排名第一。为什么?它太符合中国人的特点,无论是生活方式上,连长的样子都差不多,再加上干净等等。

现有民宿老板他们本身就是高净值人群,我从民宿这个板块拆分高净值人群,用民宿搭桥让中国高净值人群进入到海外投资这个领域,然后通过民宿了解周边这个房地产市场,从而产生二次、三次销售。我们经常到国外去,对这个市场比较熟悉,你可能会做坚定的投入,快选择性的,比较坚决的投资。但是还有非常多中国的中产对海外还是非常不了解,即使旅游了很多趟。就像很多人到哈佛门口拍照就说去了哈佛,但你没有去当访问学者你怎么知道他的图书馆是这样的。很多坑是来自于你对对方不了解,你根本不了解那边的生活方式。只有先引入市场端,就是市场决定你的经营,通过市场本身,最容易接受的民宿这一点出发,然后通过生活方式的贩卖,对于这个国家资产的了解,再产生消费能力。

中国人的状态,永远都是通过互联网的方式,首先我是你的受众,完了以后才是你的粉丝,觉得你讲得还不错,然后成了你的体验客户,最终就成为你的核心用户。这里面是通过一系列的转化。中国很多投资者大量的时间或者是大量的逻辑是忽略了时间成本,只看到了趋势,但实际上他需要时间去酝酿。众安控股就是通过民宿这个板块来做切入口,然后联动资本本身和高净值投资者做个体崛起的设计,而不是大型机构。因为我们觉得大型机构从我们现在的谈判来讲,谈判成本实在太大,各种的折磨,各种折腾,实际上很多商机就没有了。所以我们宁可跟一些个体和小中型投资者合作,只要大家价值观一样,奔跑的速度是超乎大家想象的。

跟各位交流就想说明一点,从本身这个行业来讲真的是要变成丘比特,那个箭射向哪里真的要很专业。

第三,关注个体崛起本身对这个事情的理解,只有这样下一波十年或者是五年期间,你会发现你之前的资本模式、商业模式都得腾龙换鸟。批发式的资本为什么在国际端很难胜算,问题就是太慢、决策太长,导致各种衔接问题。对我们众安民宿,我们民宿板块也做了很多拆解,1.0版本就是一个有情怀的人,很多是知识分子和艺术家会投一到两家有艺术的产品,然后就开始经营了,这一批人45%都是可能是工作二十年、十年才可以回来,这一批人有可能会成为先烈。第二就是像国内一些品牌,有意识开始做自己的品牌和LOGO的一批人。第三就是比较有代表性的,比如去西藏你会住宋赞(音译),里面有很多有意思的东西,它为什么叫3.0版本的,它在旅游线路上,用节点的方式把自己的产品植入,比如说朱会长去云南旅行你就住它七个宋赞(  音译)民宿,就是卡在线路上布点安排。第四是房地产人特别关注的内容,就是以房地产旅游开发的形式,拿一块地,然后进行民宿开发,做60%公共空间的打造,所有民宿个体是由民宿品牌商来运营,公共空间由房地产商来打造。说白一点就是你做一个万达或者是银泰。这个内容我们在国内在探索,实际上这些内容都可以往国外搬。比如说国外很多物业,你要是做一级、二级开发很难,但实际上稳固的增值收益还来源于从B级升级到A级,如何把酒店、客栈、民宿联合在一起,来做国内人旅游线路的布点,进行点状摆布。我现在所的民宿本身就是大旅游板块,目的就是让民宿这个切入点能够连接出很多的内容来,然后不断的延伸。

在座的各位,如果你们确实对境外资产有兴趣,或者对新的房地产模式有兴趣,我认为民宿是非常好的投资内容,虽然做资本测算的时候有难度,但接下来方向是非常清晰的。我用比较短的时间,就是想告诉大家,众安控股在原来众筹房的模式下,在做大旅游、大健康板块,大旅游板块是以民宿为切入点的。

我就介绍到这里,谢谢各位。

主持人:谢谢王总精彩的分享。

 

 

 

感谢所有朋友莅临今天的会议,也感谢行业内专家分享他们的想法。今天的全球企业跨境投资洽谈会—资本、地产、格局到此圆满结束。感谢宁波朋友的支持。

朱中一:我刚才来讲我是来学习的,对这一块过去研究得不深,想是想了很长时间,我从06年、07年就想这个事情,今天听了刚才几位的发言以后,我觉得到国外投资需要研究的问题很多,需要考虑的问题也很多,以前大的开发企业在发达国家走了一段路了,而且那些发达国家社会治安、法律环境相对比较成熟,我认为这块还可以继续探索。另外一块也应该探索,比如说亚非拉一些国家,他们现在房地产情况就向相当于我们十年、二十年前,包括印尼,他的住房市场需求相当旺盛,那些国家中产阶级在很快的成长,他们的需求就像十年以前的中国,这一块希望大家研究一下。另外,就是民宿产业,这一块我给政府有关部门建议比较多的是什么呢,未来国内、国外也好,民宿发展会很快。过去开发商的开发思路就是销售,租赁是我们的短板,我们要构建以租、售并举的住房供应体系,出租是需要补短板的。我们国家的旅游、养老要发展,这是毫无疑问的,旅游和养老要发展的话,民宿产业就会发展。所以这一块,大家也需要研究。我是两年前给中央和国务院有关部门国家老年委也再建议,我们要盘活两个存量:一个是所有的旅游地产,还有一个是上世纪九十年代央企一些大的单位在环境比较好的地方办的疗养院、培训中心,疗养院和培训中心那个时期发挥了很大作用,但是八项规定以后他们自己就闲置了,但是资产很好,如何盘活它,让他为养老和旅游服务。

 这是一个研讨会,我觉得作用研讨我们思路可以更宽,宽了以后可以为不同的企业找到不同的视野,对下一步怎么样利用国内国外两个市场,怎么样利用我们开发的新市场和现有市场相结合,会更有好处。

谢谢大家!

主持人:感谢朱总精彩的补充。

 

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